近期发布的《住房租赁条例》将于 2025 年 9 月 15 日正式生效，该条例主要聚焦于住房租赁领域，旨在规范住房租赁活动，维护租赁双方的合法权益，促进住房租赁市场的健康发展。其适用范围明确限定为住房租赁，涵盖了住宅等用于居住用途的房屋租赁行为。
然而，在当前经济环境下，商业地产领域面临着独特的挑战。房价下行压力与复杂的市场经营风险相互交织，致使商业地产空置率不断攀升。在此背景下，承租人违约毁约的纠纷频繁发生。此类纠纷往往涉及一系列复杂且关键的法律问题，如高额空置期损失的争议认定、合同解除权效力的准确判断等。
为深入剖析这些问题，本文通过对近三年来自 16 省市的典型司法案例进行系统研究，全面梳理了合同解除效力的认定规则、解除时点的确定标准以及空置期损失的计算路径。尽管《住房租赁条例》并不直接适用于商用物业，但其中所蕴含的公平、诚信等原则以及部分法律规范的底层逻辑，对于理解和处理商业地产租赁纠纷仍具有一定的借鉴意义。本文期望通过对商业地产租赁纠纷的深入分析，为租赁双方提供具有实操性的风险防范指引，助力其在复杂的市场环境中有效规避法律风险，维护自身合法权益 。
合同解除的效力认定
01 有明确解除权约定时
当租赁合同明确约定解除权，当满足解除条件时，当事人可通过行使解除权解除合同。例如，合同可以约定当一方严重违约时，另一方有权解除合同。但违约责任条款并非解除条件，如实务中租赁合同中常见“擅自解约需承担XXXX责任”之类的表述，本质上是违约责任条款，而不是赋予当事人擅自解约的权利。
02 无约定单方解除权时
当合同无约定解除权时，原则上任何一方都不能凭借单方行为解除合同。承租人未经同意提前解约、擅自退租等都是违约行为，不能发生解除合同的效力，也不能因此免除退租之后的支付租金义务。只有当符合《民法典》563条法定解除的情形，一方严重违约、不可抗力或情势变更导致合同目的落空等，并且守约方行使法定解除权，才能发生合同解除的效果。例如，在天某公司案[1]中，某教培中心为经营教培业务同天某公司签订了为期10年的房屋租赁合同。在合同履行期间国家“双减”政策出台，某教培中心无法继续经营，遂要求提前解除合同。法院认为，“双减”政策施行力度大、准备期限短，是双方在订立合同时无法预见的重大变化，超过了一般商业风险的范畴，要求某教培中心改变经营方向以继续履行合同亦不合理。在此情况下，法院认定某教培中心主张解除案涉合同，合理正当，不应构成违约，无需就此向天某公司承担违约责任。
03 合同僵局下的特别救济
依照法律规定，合同的违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，继续履行对双方都不利。
根据最高人民法院2019年发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条，在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。在张某、陈某等租赁合同纠纷案[2]中，陈某与张某签订为期12年的租赁合同，陈某自己并不使用房屋，而是将房屋转租用于赚取差额。后次承租人与陈某陷入法律纠纷，次承租人单方解约并长期未向陈某支付租金和水电费，导致陈某向张某支付租金及水电费的负担过重。陈某认为自己已无法继续履行租赁合同，也欲与张某协商解除，但遭到拒绝。后张某起诉陈某给付欠付的租金，此时案涉房屋已经空置长达数月之久。法院认为，陈某与张某之间的租赁合同明显缺乏继续履行的现实基础，双方已经陷入僵局，继续履行既非必要，且任何一方都无法实现合同目的。在此情况下，陈某要求解除租赁协议，予以支持。
租赁合同未约定单方解除权，当事人也没有就解除合同协商一致达成合意，但承租人实际退出房屋，出租人也接受对方交还、重新控制租赁房屋，可以认定为租赁合同事实上已经终止。在茂业公司与美隆公司房屋租赁合同纠纷一案[3]中，虽然双方均未明确提出确认合同解除的诉讼请求，但该合同实际已无法继续履行，且双方已对租赁物作了返还处理，故法院认定双方于租赁房屋交接之日解除了租赁合同。在刘某与宁波某公司租赁纠纷案[4]中，刘某与某公司约定租赁住房3个月，但刘某入住案涉房屋的第二条便因不堪忍受附近施工噪音搬离，并联系出租人告知原因。双方因协商退还租金及押金事宜未达成一致，诉请法院解决纠纷。法院认为，虽违约方原则上不享有单方解除权，但本案已经形成合同僵局，继续履行对双方均不利。结合本案中刘某请求解除合同的原因和及时通知的做法，难以认定刘某系恶意违约，要求刘某继续履行合同也显失公平，且案涉房屋已另行出租，继续履行亦无可能。法院确认案涉租赁合同已于刘某搬离并向出租人发出通知之日解除。但若出租人态度坚决，明确拒绝退租，如果认定合同解除就相当于认可了一方以违约行为行使解除权的效力，于法无据；故法院仍然可认定合同未解除。例如长春嘉某公司案[5]中，承租人提出提前解约，出租人明确表示拒绝。后出租人诉至法院，承租人辩称，出租人已接收租赁房屋并找到新承租人，应视为同意解除。出租人则表示这一行为是为了防止损失扩大，不等于同意解除合同，否则有违诚信原则。法院支持了出租人的观点，认定出租人起诉请求解除合同之日案涉合同才真正解除，而此前承租人应当履行的义务并不免除。
合同解除时间点
若双方协商一致解除合同，达成合意之日即是合同解除的时间。
若一方行使解除权导致合同解除，解除通知到达对方之日即是合同解除的时间。
若双方未协商一致、也没有行使解除权，但合同事实上已经终止履行，合同解除时间通常以承租人与出租人完成交接并搬离、承租人交还房屋钥匙之日确定。
在成都飞大置业案[6]中，出租人与承租人于2014年7月31日签订《租赁终止协议》，达成解除合同的合意，并约定承租人应于2014年9月30日全部腾退。但承租人直至2016年仍未完成腾退和交接，出租人遂诉至法院。法院认为承租人未按时腾退，应承担违约责任，但租赁合同解除的时间应以双方达成合意的时间2014年7月31日为准。
在刘某与何某房屋租赁纠纷[7]一案中，双方就合同提前解除事宜未协商一致，承租人于2024年10月13日向被告提出退租事宜，10月15日告知退租、缴清水电燃气费用、将钥匙放置在房间的白色桌子上并拍摄照片，出租人对此进行确认。法院认定双方的房屋租赁合同于2024年10月15日解除。
在深圳互某公司和金某公司房屋租赁纠纷[8]一案中，承租人于2018年12月通知出租人提前解除合同，2018年12月31日搬离，2019年1月7日通知出租人将涉案房屋的门禁钥匙放在房屋门口。2019年1月、2月，出租人重新控制租赁房屋并重新装修。法院判决涉案租赁合同于2019年1月7日实际解除。
空置期损失认定
《民法典》第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同是预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。违约损失的数额包括直接损失与可得利益损失，直接损失是指违约行为给守约方造成的现有财产的减少或者必要费用的支出，比较容易确定，承租方延期支付租金给出租方造成的利息损失即直接损失。
在房屋租赁合同纠纷中，承租人违约解除合同，导致合同不能继续履行的，出租人履行合同可得的租金收益即为可得利益损失，法院采用自合同解除之日起合理预期内的租金计算损失赔偿数额。结合可预见性原则，法院仅按照实际空置天数与合理寻租期酌定租金损失。
合理寻租期一般为2-6个月，结合寻租难度、合同约定、租赁物价值、双方过错等因素综合确定。如上文提到的天某公司案酌定赔偿2.5个月租金，张某、陈某等租赁纠纷案酌定赔偿4个月租金，长春嘉某酒店案酌定赔偿3个月租金。北京市高级人民法院认为“具体损失数额一般以合同约定的三至六个月的租金为宜”[9]。商业房产租赁，由于招商难度较大，合理寻租期相对延长。如上文提到的茂业公司与美隆公司房屋租赁合同纠纷案酌定赔偿124天的空置期损失，德州中泰案中酌定赔偿自解除合同次日起一年的租金。
虽然承租人提前退租属违约行为，应对出租人的损失承担责任，但出租人也负有“不真正义务”，应当积极寻找新承租人、防止损失扩大。未及时招租扩大的损失由出租人自担。
结语
房屋租赁合同的提前解除涉及效力认定、解除时点与损失计算三大关键问题，核心在于“约定优先”与“诚信减损”：合同明确约定单方解除权时，应依约行使；无约定则需符合法定解除条件或“合同僵局”特殊规则，违约方原则上不享单方解除权。解除时点以合意达成、通知生效或实际交房为准，直接影响违约责任的计算。空置期损失赔偿遵循填平原则与可预见规则，法院通常结合合同剩余期限、租赁物性质、市场行情及双方过错，酌定2-6个月租金作为合理寻租期损失，且出租人未及时招租扩大的损失需自担。在实务当中，当事人应优先通过约定解除机制明确退出路径，在争议发生时注重交接手续办理和减损义务履行，以最大限度控制法律风险。
