过去十年深圳等一线城市房价持续攀升、限购政策严格，回迁房指标交易价格普遍低于商品房市价30%-50%，市场一度火热。中介鼓吹“低价购入、翻倍收益”，吸引大量投资者涌入。然而，在当前经济大背景下，房价低迷现状叠加城市旧改项目迟滞、开发商资金链断裂等风险，项目烂尾风险、权益落地困难、合同效力争议等矛盾频发，回迁房指标交易纠纷激增。
本文旨在通过团队承办的相关案件结合司法判例及法律规则，厘清回迁房指标转让合同效力边界、解约路径及损失索赔规则，为深陷纠纷的买卖双方提供实操解决方案，为读者提供参考。
回迁房指标的定义与法律属性
回迁房指标是指在城市更新、土地整备等活动中，被搬迁人通过《搬迁补偿协议》获得的未来回迁安置房屋或相应财产性权益（如临时安置费）。当回迁房建成交付后，便是完全产权的“红本房”，可以自由流通。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条明确，产权调换是法定补偿方式之一，由此衍生出回迁权益的可转让性。其本质是期待性债权，而非物权。作为一种合同债权，回迁房指标可以依法转让。
回迁房指标转让合同效力的司法裁判标准
01 对本属国有土地上房屋拆迁补偿的回迁安置房指标
对于原属国有土地上的房屋，在原房屋的所有人对原房屋具有处分权的情形，其因该房屋被拆迁而获得的安置房及指标均属于一种财产性的权利。在双方当事人就安置房或安置房指标转让事宜协商一致、签订合同的情况下，该转让合同系基于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。
需要注意的是，该类合同仍然具有违反法律、行政法规的强制性规定以及违背公序良俗的风险。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第五条指出：“当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。”这表明当地对于政策性保障住房指标采取严格禁止转让的态度。
在实践中，一些买家之所以选择购买回迁房指标而不是已经建成的商品房，除了追求低廉的价格，也有规避限购政策的意图，但即便如此也只是其内心想法，一般不会对合同效力造成影响。然而，若买家的购房行为具有明显的“炒房”性质和非法获利目的，则可能被认为违反法律和损害公共利益。例如段某娜、陈某荣等合同纠纷[1]中，买方的身份为中介，购买指标的目的在于规避限购政策、通过投机性购房再转卖而赚取不正当利益，法院认为其内容明显违法、损害社会公共利益和社会秩序，“司法对于此种行为如不加限制，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不正当利益”，从而直接判定案涉指标买卖合同无效。
02 对于国家征收农村宅基地而补偿的回迁安置房指标
对于集体土地被征收补偿的安置房指标转让给非集体组织成员的合同效力，在司法实践中存在争议。广州市中院在一起宅基地征收补偿安置房指标转让合同纠纷案例中明确，宅基地被征收而获得的安置房指标仍然具有专属性质，不得转让给非集体经济组织成员：“农民因宅基地被征收而获得安置房或安置房指标，是农民因失去宅基地而获得的相应补偿，仍然具有专属性质，即其性质不因“地”换成了“房”而改变，仍应遵照上述法律规定执行。”在陈某、龙某某房屋买卖合同纠纷一案[2]中，陈某向龙某某协议购买龙某某宅基地房屋拆迁后的回迁房指标，法院认定该协议无效，理由是：“回迁房在未建成分配时，龙某某与村集体之间的关系为债权债务关系......在土地性质未转为国有的情况下，龙某某转让回迁房的指标分配权给陈某（非村民）并未通知村集体，该转让不发生效力。且本案涉及的回迁房具有专属性质，是基于集体组织成员的特定人身属性而取得的，而受让人陈某不具备非回迁安置人员身份，不具有购买回迁房的资格。”与此同时，在很多案例中转让集体土地征收补偿回迁房指标的合同效力也得到了法院支持，理由是债权合同的效力不受物权处分效力的影响。
必须指出的是，即使转让回迁房指标的合同有效，不等于此类转让行为没有法律风险。一方面，在购买回迁房指标后，后续办理过户手续同样受到当地房地产管理政策的限制。例如部分安置房属于经济适用房，假如买家自身不满足经济适用房购买条件，或者卖家不满足取得安置房后转让的最低年限规定，将无法办理房产过户手续。另一方面，从回迁房指标转让到房屋真正落户之间还存在较长的时间周期，拆迁安置项目的进展受多种客观因素影响，如开发商经营状况、政府政策调整等。当回迁房指标转让合同的履行面临障碍时，一些当事人便希望单方解除合同，以“及时止损”。那么，这种做法能否得到法律支持呢？
回迁房指标转让合同的解除
根据我国《民法典》的规定，合同当事人单方解除合同的情形分为约定解除与法定解除。如果回迁房指标转让合同明确约定了解除事由（如卖方超过一定期限未签约、未确权），当解除事由出现，一方当事人即可行使单方解除权。如果合同没有明确约定解除事由，只有当符合法定的解除条件，当事人解除合同的请求才能得到法律支持。
依据《民法典》第563条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
在回迁房指标转让合同中，合同目的是买方取得回迁房指标以及最终取得回迁房的物权，买方的主要债务是支付价款，卖方的主要债务是配合买方成为拆迁补偿权益人、完成后续的房屋登记落户等。因此，合同法定解除的情形主要是卖方不配合办理房屋登记或不履行其他主要债务，或者因某些原因导致买方无法最终取得房屋产权。下文通过具体案例来分析常见情形：
01 当事人不履行主要债务
在青X公司与国X公司等房屋拆迁补偿纠纷一案[3]中，2011年某地被列入深圳市城市更新计划范围，国X房地产开发公司为该地更新项目申报主体。原告青X公司与国X公司于2014年签订拆迁补偿协议，约定国X公司以回迁房（1:1比例）及每月4万余元租金补偿金置换青X公司1070㎡房产。因项目停滞超10年且国X公司拖欠租金，青X公司起诉要求解除合同、返还房屋并索赔。法院认定国X公司构成根本违约，合同目的无法实现，判决解除合同，国X公司返还房屋、支付欠付租金及滞纳金。该合同在两个方面符合法定解除条件：1、回迁项目停滞已超过10年，无最新进展。虽说回迁房的交付时间具有不确定性，但停滞时间过长明显超出了购房人的合理预期，法院因而推定该合同目的已无法实现。2、案涉合同约定，支付租金补偿金是卖方的主要债务之一，而卖方未履行。
02 卖方欠缺权利人资格，无法有效处分权益
由于回迁房指标是一项财产性权利，实际的住房还未确定权利人，待拆迁房屋也可能权属不完善。依据《深圳经济特区城市更新条例》第25条：“经核实的物业权利人与市场主体签订的搬迁补偿协议合法有效。”因此，成为回迁房指标转让合同主体的资格要求是：能够核实确认为实际物业权利人。在杜某某与黄某某房屋买卖合同纠纷案[4]中，被告的待拆迁房屋是历史遗留违法建筑，没有权属证明，原告因此提出被告不具备转让回迁房指标的资格。法院根据地村股份公司等的公示证明，确定被告为物业权利人，认定被告合法享有回迁指标权益，能够有效处分回迁房指标，并协助买方取得物权。反之，若是卖方不能核实权利人身份并备案，则可能导致合同目的无法实现。根据深圳市2021年发布的《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字〔2021〕135号），“除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案”，而未经备案可能导致办理不动产登记遇到障碍，使得买方权益无法实现。
03 卖方或开发商不配合签订拆迁补偿协议
在郑某荣、卢某等房屋买卖合同纠纷案[5]中，原告卢某向郑某荣购买某房屋旧改的指标权益，郑某荣协助卢某与某甲公司签订相关拆迁补偿协议。但某甲公司未将盖章后的《补偿安置协议》及《补充协议》交给卢某，卢某遂提起诉讼要求解除合同，并要求郑某荣返还全部款项。对此，法院认为：郑某荣有义务协助卢某与某甲公司签订《补偿安置协议》及《补充协议》而不履行，某甲公司亦无法联系，卢某的合同目的已经无法实现。因此法院支持卢某解除合同，要求郑某荣返还全部款项。
04 拆迁补偿项目停滞或终止
在签订回迁房指标转让合同后，若案涉拆迁补偿项目终止或取消，买方事实上已无可能获得回迁房物权。在邝某与深圳市某公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案[6]中，村集体单位解除了《合作开发协议书》，导致《拆迁安置补偿协议书》项下的开发主体已无可能成为涉案项目的实施主体，被搬迁人获取搬迁补偿权益的合同目的无法实现。类似的情形还有政策调整导致城市更新计划停止、待拆迁房屋被调出拆迁范围、拆迁项目的开发商丧失实施主体资格等，也会导致合同目的不能实现。
需要注意的是，拆迁项目进展缓慢不等于合同目的无法实现。在回迁房指标买卖中，拆迁补偿项目进度缓慢是常见情形，受政策、市场等多方面因素影响，交付期限通常在三五年以上且具有不确定性。若对方没有违约情形，一方当事人仅以交付期限过长为由主张合同目的无法实现，将难以得到法院支持。在何某欣、梁某添等房屋买卖合同纠纷[7]一案中，回迁房安置进度迟迟未能推进，买方因此提起诉讼主张解除合同。法院认为案涉交易标的的交付时间本来就具有不确定性，案涉拆迁安置房的取得及交付时间受安置房建设进度、政府审批推进进度等多因素影响，而非卖方自身原因导致；由于案涉回迁房已经纳入城市更新计划，仅仅是交付周期延长，不会导致合同无法履行。在赵亚术与李振海等买卖合同纠纷案[8]中，买方主张指标买卖合同中的回迁楼自 2012 年 7 月 24 日动迁已过 10 年之久没有回迁，请求解除合同。法院认为：本案双方均已按合同约定履行，且买方在签订合同后相继五年领取了临时安置补助费，能够证明买方取得回迁楼房的相关权利；原告亦未提供其他证据证明该合同存在法定解除事由，故不支持解除。
风险防范建议
综上所述，购买回迁房指标存在诸多法律风险。在订立此类合同之前，应当充分了解该房屋的权属、性质、权利限制等信息，确认土地性质是否为集体土地，房屋是否为历史遗留违法建筑。对卖家的身份进行必要的核实，要求卖方提供物业权利人核实公示。对开发商的经营状况进行必要的调查，避免在项目实施过程中出现丧失资格、资金不足等影响合同履行的情况。在订立合同的过程中，应当对合同解除事由违约责任进行必要的约定，如明确约定“项目停滞超X年可解除合同”，设定分阶段付款规则等。在合同成立之后，还应及时关注政策调整信息，关注拆迁项目的进展和动向。
购买回迁安置房指标需谨慎，勿因贪图便宜而造成损失和不必要的纠纷。随着城市更新政策趋严，未来交易需更注重合规性，如此方能将“安置权益”转化为“安全资产”。
