问题的提出：司法实务中的意见分歧

2010年，原告（开发商）与被告（购房者）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的商品房一套，五日内支付首付款，九十日内办理按揭贷款，若被告逾期办理按揭超过三十日，原告有权解除合同。后，被告未能按期办理按揭贷款。2018年，原告诉至法院，以被告未按约办理按揭、符合约定之解除条件，要求解除合同。被告辩称，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖司法解释》）第十五条，原告已超过解除权行使期限，不同意解除合同。原告称，该条文只适用于法定解除权，不适用于本案的约定解除权。约定解除权的行使期限不受限制，原告可以随时解除。针对上述案情，司法实务中，各个法院的裁判结果不尽相同，甚至出现相同类型案件、依据相同司法解释条文，却因不同法院、不同法官的不同理解而做出截然相反的裁判结果的现象。这在成文法体制下的司法实务而言，无疑是对司法公信力和公众对司法的可预期性的破坏。

截然相反的判决：实务中对同一条文的不同理解

《商品房买卖合同解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

（一）意见之一：上述条文系对法定解除权之解除期限的规定，仅适用于法定解除权之情形，不适用于约定解除权之情形，因此在约定了解除权但未约定行使期限、对方也未催告的情况下，约定解除权的行使不受期限限制，当事人可以任意时间要求解除合同。理由如下：该条文起始为“根据《合同法》第九十四条的规定……”，而《合同法》第九十四条系针对法定解除权的规定，因此，该条文两款应该都系针对法定解除权之解除期限的规定，不适用于《合同法》第九十三条规定的约定解除权，任意将适用范围扩大至约定解除情形是错误的。采纳此种观点的判决有：上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第840号商品房预售合同纠纷一案。

（二）意见之二：第二款系针对法定解除权、约定解除权两种情形下未涉及行使期限时的规定，既适用于法定解除权，也适用于约定解除权。因此约定解除权的行使期间也受限制。理由如下：虽上述条文第一款起始为“根据《合同法》第九十四条的规定……”，但该表述仅系确定催告履行的“合理期限”，而非通过该款来规定和限制解除权行使期限。从文义解释的角度来讲，《解释》第十五条第二款规定中均使用的是“解除权”，而未使用“法定解除权”或“约定解除权”，即并未明确规定该条仅适用于法定解除权。采此观点的判决有：成都市中级人民法院审理的（2018）川01民终3155号刘入滈与成都瑞发置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案、山东省龙口市人民法院审理的（2019）鲁0681民初871号烟台海基置业有限公司与康勇商品房预售合同纠纷一案。针对同一司法解释，却产生上述两种完全不同的理解和分歧。因该司法解释的颁布机关系最高人民法院，故从最高人民法院对该司法解释的解读、最高人民法院的案例、文理解释等方面进行解读，或可对最高院的本意探知一二。

一、最高人民法院的官方解读

因司法解释系由最高人民法院颁布，故由最高人民法院民事审判一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称《理解与适用》）应属于官方解读，是制定条文者对条文本意最权威的解读。该书对于《商品房买卖合同解释》第十五条的解读是“本条是关于合同解除的条件、合同解除权的行使期限及合同解除权消灭的规定”。第一，该条文第1款是对合同解除条件的规定。该书明确表明“该司法解释的第1款即指明不履行合同的主要义务，是指出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款。只有在上述情况下，才属于因不履行合同约定的主要义务而行使合同解除权的情形。并规定经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，一方当事人请求解除合同，人民法院应予支持。经催告后履行债务的合理期限，这里仅规定的是，在合同没有约定的情况下，合理期限为三个月。但是，当事人对此有约定的，按照约定。”可以看出，最高人民法院制定本条司法解释第1款的本意，实际是针对合同解除的条件进行的规定，其目的是解决在商品房买卖合同纠纷中当事人根据《合同法》第九十四条第(三)项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”要求解除合同时两个关键问题的认定：第一个问题是如何认定“迟延履行主要债务”？根据本条司法解释第1款及《理解与适用》对该款解读，是指“出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款”。第二个问题是如何认定催告履行的“合理期间”？最高人民法院根据商品房买卖合同的特点及实际情况，认为该“合理期间”应为三个月。故，此处出现的“三个月”实质为守约方催告违约方履行合同的期限，是解除权产生的条件，而非解除权的行使期限。基于上述分析，也就不难理解本条司法解释第1款起始句“根据《合同法》第九十四条的规定”之表述的本意，是解决《合同法》第九十四条未明确的问题，而非限制本条司法解释只适用于第九十四条所规定的法定解除权的情形。第二，该条文第二款是对解除权行使期限的规定。首先，明确表述“本条司法解释第2款即是对解除权行使期限的规定。”明确了第2款才是针对解除权行使期限的规定，同时印证第1款仅系针对解除权成就条件的规定。其次，对第2款详细解读为“该款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应该在三个月内行使。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”其比司法解释表述更为详细的指出本款适用的范围是“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限”，也即“法律没有规定解除权行使期限”或者“当事人没有约定解除权行使期限”两种情形，进一步解读就是“法律规定了解除权行使的情形但是没有规定行使期限”或者“当事人约定了解除权行使情形但没有约定解除权行使期限”两种情形。很明显，此款既适用于法定解除权，又适用于约定解除权。再次，官方解读再次明确了解除权行使期间的属性是除斥期间，“本款中的三个月和一年这两个期间，均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。”

二、最高人民法院案例——“三无”情形下解除权行使期间也应受限制

《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第10期（总第204期）公布的（2012）民再申字第310号公报案例认为：“对房屋买卖合同的解除权行使期限，法律没有规定，本案当事人在合同中亦未约定，何为‘合理期限’，应当由人民法院结合具体案情予以认定。”最高人民法院在（2018）最高法民申4614号再审审查与审判监督《民事裁定书》中认为：“解除权属于可以单方行使的形成权，为了促使权利人及时行使自己的权利，该权利之行使应当有一定的行使期限。……若对方没有催告，解除权是否仍应有合理期限，该条（《合同法》第九十五条）未作规定，但《商品房买卖合同解释》第十五条针对商品房买卖合同之解除权的行使，就未催告时的期限明确规定：‘……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。’根据类推适用的民法基本原理，……具有一定的参照性。……即便对方不催告，亦应有合理期限。若允许行使合同解除权，超出了交易主体的合理预期，……有违诚实信用原则。故其行使解除权的主张不应予以支持。”可以看出，最高人民法院认为在无法定、无约定、无催告的“三无”情形下解除权的行使也应受期限的限制。本文第二节第一种意见认为在“三无”情形下解除权行使不受期限限制的观点，与最高人民法院的意见不符。

三、条文表述的文理解释

如前所述，《商品房买卖合同解释》第十五条第1款起始句“根据《合同法》第九十四条的规定”之表述的本意，仅仅是为了解决《合同法》第九十四条未明确的问题，而非限定本条司法解释只适用于第九十四条所规定的法定解除权的情形。该条第2款规定“法律没有规定或者当事人没有约定……”按照本文第二节第一种意见，若本条司法解释只适用于法定解除权，何以在《理解与适用》的官方解读中出现“当事人没有约定解除权行使期限”之说？一则文字重复、画蛇添足，二则在仅适用于法定解除权的条款中列明“当事人没有约定”实属逻辑不符。唯一的解释是，本条并非如该种理解只适用于法定解除权，而是既适用于法定解除权，又适用于约定解除权。因此，从文理上亦可以看出，认为《商品房买卖合同解释》第十五条仅适用于法定解除权系对司法解释的误读。

四、解除权行使期间限制的法理依据和制度价值

如《理解与适用》所言，从法理和现实角度讲，解除权消灭制度的建立，都有其重大意义：第一，有利于保证交易安全和秩序。解除权属于形成权，仅凭单方意思就可发生效力。解除权是有利于保护解除权人利益的，在解除权行使前，合同关系处于不确定状态。若长期不行使，使债务人选择变得相当困难。从兼顾交易安全的角度出发，有必要对解除权的消灭的问题做出规定。第二，有利于公正地保护债务人的利益。法律在赋予债权人解除权的同时，也寻求利益平衡，也应赋予债务人一定手段。解除权消灭制度就是为促使债权人更好的行使解除权，避免滥用。这亦是公平原则及诚实信用原则之要求。若按照本文第二节第一种意见，则完全抹煞了解除权行使期间制度的意义，于法理不符。

五、解除权行使期间的制度完善——全国人大的立法倾向

2018年12月17日，全国人大宪法和法律委员会再次审议了《民法典合同编（草案）》（二次审议稿），其中第三百五十四条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”该草案虽尚未颁布成为正式生效的法律，但体现了立法者对合同解除权的立法倾向和理念，也说明和印证了《商品房买卖合同解释》第十五条的本意。其不但解决了《商品房买卖合同解释》第十五条存有的理解上的分歧，更是囊括了所有合同类型，弥补了原《合同法》及司法解释对此项规定的空白。若其颁布生效，则关于合同解除权行使期间的争议可尘埃落定。